«Угода без повного пакету документів — це угода, яка може зірватися в останній момент.»
Продаж будинку в селі відрізняється від продажу міської квартири. Тут завжди є земельна ділянка, часто складніша історія власності і більше паперів, про які люди просто не знають заздалегідь. Якщо готуватися без списку — є ризик загальмувати угоду на фінальному етапі, коли покупець вже є і чекає.
З чого починається підготовка до продажу
Перш ніж шукати покупця, варто зайнятися документами. Це не формальність — нотаріус не посвідчить договір купівлі-продажу будинку, якщо хоча б один папір відсутній або прострочений.
Підготовка займає від кількох днів до кількох тижнів залежно від того, наскільки все в порядку. Деякі довідки видають за один день, інші — потребують часу. Саме тому краще починати збирати пакет документів паралельно з пошуком покупця, а не після.
Загальний алгоритм такий:
- Перевірте, які документи вже є і в якому стані.
- Визначте, чого не вистачає або що потребує оновлення.
- Замовте оцінку нерухомості та земельної ділянки.
- Зберіть усі довідки й отримайте нотаріально засвідчені згоди, якщо вони потрібні.
- Підійдіть до нотаріуса з повним пакетом і підпишіть договір.
Основні документи продавця
Документи на будинок
Це база, без якої угода неможлива. Нотаріус перевіряє кожен документ, тому всі вони мають бути оригінальними та актуальними.
Перелік документів на будинок:
- паспорт та ідентифікаційний код власника;
- правовстановлюючий документ — договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину або інший документ, що підтверджує право власності;
- витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
- технічний паспорт будинку;
- довідка про осіб, зареєстрованих у будинку;
- незалежна експертна оцінка будинку.
Якщо документи на будинок були втрачені, їх дублікати видає орган, що видав оригінал. Наприклад, дублікат договору купівлі-продажу отримують у нотаріуса, який його посвідчував.
Документи на земельну ділянку
Продаж будинку в селі — це завжди продаж разом із земельною ділянкою. Тому земельні документи є обов’язковою частиною пакету.
Що знадобиться:
- державний акт на право власності на земельну ділянку або витяг із Державного реєстру речових прав;
- кадастровий номер земельної ділянки — якщо його немає, спочатку треба провести реєстрацію через геодезиста;
- довідка про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки з відділу Держгеокадастру;
- довідка про відсутність або наявність обмежень на земельну ділянку;
- витяг із поземельної книги;
- експертна оцінка земельної ділянки.
Якщо кадастрового номера ще немає — це найдовший етап. Його оформлення може зайняти від двох тижнів до місяця, тому краще вирішити це питання першим.
Додаткові документи в особливих випадках
Стандартного пакету не завжди достатньо. Залежно від ситуації нотаріус може вимагати додаткові документи.
Якщо є співвласники або неповнолітні діти
Якщо будинок купувався у шлюбі, чоловік або дружина власника дають нотаріально засвідчену згоду на продаж. До неї додають паспорт і свідоцтво про шлюб. Без цієї згоди угода не відбудеться.
Якщо серед власників або зареєстрованих у будинку є неповнолітні діти, додатково потрібне рішення органу опіки та піклування. Важливий нюанс: засідання органу опіки проходять раз на місяць, тому на цей документ треба закладати час із запасом.
Якщо будинок має кількох співвласників, кожен із них бере участь в угоді або надає нотаріально засвідчену відмову від переважного права купівлі.
Оцінка нерухомості та витрати
Перед підписанням договору купівлі-продажу будинку обов’язково проводять незалежну оцінку майна. Без звіту про оцінку нотаріус не оформить угоду.
Оцінку замовляють у сертифікованого оцінювача. Звіт зазвичай готують протягом одного дня. Окремо проводять оцінку земельної ділянки.
Основні витрати продавця при оформленні угоди:
| Витрата | Розмір |
|---|---|
| Держмито | 1% від вартості угоди |
| Військовий збір | 1,5% від суми продажу |
| Оцінка нерухомості | від 1 000 грн |
| Послуги нотаріуса | за домовленістю |
Якщо продавець і покупець перебувають у шлюбі з іншими людьми, кожен із подружжя надає нотаріально засвідчену згоду. Це теж дрібна, але важлива деталь.
Як проходить угода у нотаріуса
Нотаріальне оформлення договору купівлі-продажу відбувається за місцем розташування нерухомості або за місцем реєстрації однієї зі сторін.
Як виглядає процес:
- Продавець і покупець приходять до нотаріуса з повним пакетом документів.
- Нотаріус перевіряє документи та відсутність обтяжень через реєстри.
- Сторони знайомляться з текстом договору.
- Договір підписується і нотаріус його посвідчує.
- Право власності реєструється на покупця в Державному реєстрі.
Якщо власник перебуває за кордоном, він може оформити довіреність на довірену особу в консульстві або у нотаріуса з апостилем. Це дозволяє завершити угоду без особистої присутності.
Типові помилки продавців
Більшість затримок при продажу будинку в селі трапляється через одні й ті самі помилки. Знаючи їх заздалегідь, можна уникнути зайвих клопотів.
- відсутній кадастровий номер земельної ділянки — реєстрація займає час;
- технічний паспорт застарів або не відповідає реальному стану будинку;
- немає нотаріальної згоди одного з подружжя;
- забули отримати дозвіл органу опіки, хоча в будинку зареєстрована дитина;
- оцінку нерухомості не замовляли або замовили занадто пізно;
- документи на землю і будинок оформлені на різних людей.
Перевірте свій пакет за цим списком ще до того, як покупець з’явиться. Це заощадить час і нерви обом сторонам.
Зібрати всі документи для продажу будинку в селі реально за 2–4 тижні, якщо діяти планомірно і без зволікань. Найважливіше — починати не тоді, коли покупець вже підписує попередній договір, а набагато раніше.
«Добре підготовлений продавець закриває угоду швидше і без нервів.»
